Loi Elan : les nouvelles règles appliquées aux baux réels solidaires
/La loi Elan du 23 novembre 2018 a adapté les règles spécifiques de vote en copropriété. Ces règles s’appliquent dans le cas de baux réels solidaires pour lesquels plusieurs personnes peuvent être amenées à prendre part aux décisions concernant le lot.
Le contrat du bail réel solidaire
Il s’agit d’un contrat créé par la loi Macron du 6 août 2016. Il est entré en vigueur lors de la parution du décret précisant ses modalités le 12 mai 2017.
Ce contrat consiste en un bail par lequel un organisme foncier solidaire donne à un preneur des droits réels sur le bien en vue d’une location ou accession à la propriété et ce pendant une durée comprise entre 18 et 99 ans.
En outre, l’objectif est de permettre la location ou l’accession de logements à des personnes modestes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
La distinction du foncier et du bâti
Le bailleur détient la propriété du foncier qui ne sera pas prise en compte dans le loyer ou le prix de vente du bénéficiaire modeste.
Le preneur est propriétaire de son logement sous la forme de droits réels immobiliers et locataire du terrain.
Les droits réels du preneur sont cessibles transmissibles et saisissables. Il peut réaliser des travaux de construction ou de réhabilitation du logement. Il devient alors propriétaire des constructions et améliorations pendant toute la durée du bail.
Les nouvelles modalités de vote en copropriété
Au vu des droits réels détenus par chaque partie au bail réel solidaire, la loi assimile ce bail à une mutation. Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété, les modalités de vote sont adaptées. Quant au preneur, il est subrogé dans les droits et obligations du bailleurs dans les limites suivantes.
Il peut voter en assemblée générale des copropriétaires sauf pour les décisions relatives :
Aux actes d’acquisition immobilière et aux actes de dispositions sur les parties communes.
Aux travaux de la copropriété comportant transformation, addition ou amélioration.
A l’établissement ou aux modifications du règlement de copropriété lorsque cela concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Aux modifications du règlement de copropriété lorsqu’elles concernent les spécificités du bail réel solidaire.
En pratique le bailleur conserve la faculté d’exercer toutes les actions relatives aux décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote.
Le bailleur et le preneur peuvent tous deux assister à l’assemblée générale et formuler toutes observations concernant les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.
